«єОселя» заманює умовами: брати іпотеку чи обрати альтернативи?
Якщо дивитися виключно на сухі цифри, програма державної іпотеки «єОселя» зараз виглядає привабливо. Умови поступово пом’якшують: розширюють параметри доступного житла, переглядають вимоги до першого внеску для окремих категорій, а для військових (ставка близько 3%) умови справді виглядають вигідно. І тут державі складно дорікнути.
Драйвер цієї активності також зрозумілий. Компанією «Укрфінжитло», яка є оператором програми, керує Євген Мецгер, колишній голова «Укрексімбанку», який раніше опинився в центрі скандалу з журналістами «Схем», і насправді хоче реабілітуватися за всі гріхи. Водночас важливо, що держава дійсно забезпечила програму значним ресурсом: капітал компанії поповнювали, зокрема, через облігації внутрішньої державної позики, і в публічному просторі фігурує сума близько 30 млрд грн. Це дозволяє підтримувати активне кредитування.
Ключова проблема будь-яких інвестицій у нерухомість сьогодні це воєнні ризики. Ракетні удари чи атаки дронами можуть знищити актив фізично. Через цей фактор навіть ті, хто потребує житла, не завжди наважуються на іпотеку. Повноцінне страхування від воєнних ризиків або відсутнє, або є складним і дорогим і зазвичай не покриває повну вартість житла.
Багато хто розглядає пільгову іпотеку не лише як спосіб вирішити житлове питання, а й як інвестицію для збереження коштів або отримання орендного доходу. Але якщо порівнювати нерухомість з альтернативами, картина вже не така однозначна.
Нерухомість (зокрема через «єОселю» під здачу) дає відчуття «твердого» активу, а борг у гривні з часом частково знецінюється через інфляцію. Водночас вона має низьку ліквідність і високі ризики фізичного знищення. Реальна дохідність від оренди, з урахуванням витрат, простоїв і зносу, зазвичай перебуває в діапазоні близько 5–7% річних. У разі втрати житла зобов’язання перед банком нікуди не зникають.
Альтернативою часто виступають державні облігації (ОВДП). Їхня дохідність у гривні станом на 2025–2026 роки зазвичай коливається в діапазоні близько 14–17% річних, а у валюті — орієнтовно 3–5%. Що вища дохідність, то більший термін вкладення. Доходи за цими паперами звільнені від податку на доходи фізичних осіб, а сам інструмент є ліквідним: папери можна продати на вторинному ринку. Водночас ризик тут інший – макрофінансова стабільність держави.
Якщо ви військовий, медик чи належите до категорій із пільговою ставкою іпотеки близько 3% і потребуєте житла вже зараз, програма виглядає логічним рішенням. Але якщо розглядати іпотеку як інвестицію, варто тверезо оцінювати ризики: потенційні втрати від воєнних факторів можуть перекреслити очікувану вигоду. У такому випадку більш збалансованим рішенням можуть бути ліквідні фінансові інструменти з прогнозованою дохідністю.
Джерело: OnlyBanks у Telegram.